CHUYÊN ĐỀ 7. THẾ CHẤP NGÂN HÀNG BẰNG CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN MUA BÁN VÀ MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
- Thế chấp ngân hàng bằng chính bất động sản mua bán
1.1. Khái niệm
– Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 317 BLDS 2015).
– Vay thế chấp ngân hàng bằng chính bất động sản mua bán là hình thức vay sử dụng tài sản thế chấp chính là ngôi nhà mà người vay ngân hàng tiến hành mua. Đây là hình thức vay được đa số khách hàng chọn lựa khi vay mua nhà thế chấp ngân hàng hiện nay.
– Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị ngôi nhà, thu nhập của người vay để quyết định tổng mức cho vay, thời gian vay cũng như mức trả theo định kỳ. Theo quy định của ngân hàng thì ngân hàng sẽ cho vay khoảng 70% giá trị bất động sản dự định mua (theo khung giá của ngân hàng cho vay định giá chứ không phải theo giá trị bất động sản của khách hàng mua) nhưng cũng có trường hợp khách hàng sẽ vay được giá trị cao hơn nếu thu nhập của khách hàng tốt và chứng minh được đầy đủ, rõ ràng và thời gian vay có thể lên tới 15-35 năm.
– Có 02 trường hợp xảy ra khi vay thế chấp mua nhà bằng chính căn nhà dự định mua:
+) Trường hợp mua chung cư: Người vay có thể thế chấp bằng hợp đồng mua bán căn hộ tại ngân hàng có liên kết hoặc hợp tác với dự án.
+) Trường hợp mua nhà đất: Tài sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, ngân hàng sẽ làm cam kết 03 bên (người mua, người bán, ngân hàng) về việc thanh toán tiền mua nhà và thanh toán tiền nợ vay nhằm đảm bảo số tiền vay được sử dụng đúng mục đích, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho khoản vay.
1.2. Điều kiện để vay thế chấp mua nhà
Để quyết định có cho vay hay không, ngân hàng thường rất cẩn trọng khi xét duyệt hồ sơ. Khi muốn vay thế chấp bất động sản, người vay và tài sản thế chấp phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện mà ngân hàng đưa ra. Cụ thể:
– Điều kiện đối với người vay:
+) Là công dân nước Việt Nam.
+) Thông thường nằm trong độ tuổi từ 22 đến 65 tuổi.
+) Có sổ hộ khẩu thường trú tạm trú/xác nhận tạm trú theo quy định của nhà nước.
+) Lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu tại bất kỳ tổ chức nào.
+) Không nằm trong nhóm đối tượng tội phạm hay các danh sách đen (khủng bố, rửa tiền…).
+) Có thu nhập tối thiểu theo yêu cầu của từng ngân hàng.
– Điều kiện đối với tài sản thế chấp:
+) Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay, có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng, không tẩy xóa, không rách, các trang bổ sung phải được đóng dấu giáp lai.
+) Đáp ứng các điều kiện vay của ngân hàng (về diện tích, giá trị tối thiểu…).
+) Không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch.
+) Tài sản được cho là thế chấp hợp lệ khi được người vay đăng ký thế chấp tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.
1.3. Thủ tục cho vay thế chấp mua nhà bằng chính nhà mua
Khi muốn vay thế chấp mua nhà bằng chính nhà mua sẽ làm thủ tục vay vốn từ ngân hàng. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Hồ sơ pháp lý:CMND không quá 15 năm kể từ ngày cấp/ Căn cước công dân; Sổ hộ khẩu hoặc Giấy đăng ký tạm trú; Giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.
- Hồ sơ tài chính:
- Đối với chủ hộ kinh doanh: Đăng ký kinh doanh/ Giấy chứng nhận mã số thuế 6-12 tháng trở lên; Hóa đơn bán lẻ (nếu có); Sổ sách ghi chép bán hàng.
- Đối với người làm công ăn lương: Hợp đồng lao động; Sao kê tài khoản trả lương; Giấy tờ chứng minh các nguồn thu nhập khác.
- Hồ sơ tài sản bảo đảm và chứng minh mục đích sử dụng vốn:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở; Tờ khai lệ phí trước bạ; Giấy tờ, hóa đơn về việc đặt cọc, thanh toán.
Sau khi hồ sơ đã hoàn thiện đầy đủ, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định, xét duyệt để quyết định có đồng ý cho vay hay không. Trong trường hợp cho vay, ngân hàng sẽ hẹn khách hàng công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký thế chấp, sau đó giải ngân cho khách hàng.
- Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
- Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thực hiện thủ tục mua bán được không?
– Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
– Ngoài ra, căn cứ quy định tại Khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
– Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
– Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
- Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng mới được thực hiện việc mua bán này. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Bên bán cùng với Bên mua làm thủ tục thanh toán nợ gốc và lãi tại Ngân hàng nhận thế chấp tài sản. Các Bên có thể lập văn bản thỏa thuận để ghi nhận nội dung này. Sau đó ngân hàng có thông báo giải chấp nhà đất đang thế chấp và hoàn trả Giấy chứng nhận cho Bên bán.
- Bước 2:Bên mua và bên bán cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
- Bước 3:Các bên tiến hành thủ tục nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai (1 cửa), nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản và nhận giấy chứng nhận mới mang tên Bên Mua.
- Rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
– Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
– Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Trong thực tế, vì quá trình chờ được sự đồng ý của ngân hàng sẽ rất tốn thời gian và gần như bên phía ngân hàng sẽ không đồng ý vì mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng nên cách mà bên mua và bên bán thường hay sử dụng nhất là bên mua sẽ gửi tiền cho bên bán để bên bán thực hiện các thủ tục trả nợ cho ngân hàng để lấy lại các giấy tờ nhà đất đang thế chấp. Sau đó, hai bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Đây là cách nhanh và tiện lợi nhất nhưng cũng mang lại nhiều rủi ro như sau:
+) Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng này được xem là vô hiệu vì hợp đồng này trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba đã phát sinh quyền đối kháng là ngân hàng.
+) Còn trong quá trình chuyển tiền để bên bán hoàn tất thủ tục nhận lại giấy tờ của ngân hàng mà hai bên không ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc bên mua không giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh bên bán đã nhận tiền thì khả năng mất tiền rất cao, khi bên bán bất ngờ đổi ý.
+) Giao dịch này của hai bên, nhưng Ngân hàng đã nắm được thông tin, do vậy việc Ngân hàng cung cấp thông tin cho bất kỳ bên thứ 3 nào cũng có thể tác động xấu đến quá trình giao dịch của các bên, các rủi ro có thể đến mà bên mua không lường trước được.
