CHUYÊN ĐỀ 4. ĐỀ NGHỊ ÁP DỤNG BIỆN PHÁP NGĂN CHẶN KHI CÓ TRANH CHẤP TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

  1. Khái niệm biện pháp khẩn cấp tạm thời:

   – Biện pháp khẩn cấp tạm thời (BPKCTT) là biện pháp mà Tòa án quyết định áp dụng trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự nhằm giải quyết nhu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án (Khoản 1, Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

   – Các biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 114 BLTTDS 2015 bao gồm:

“1. Giao người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi cho cá nhân hoặc tổ chức trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục.

  1. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ cấp dưỡng.
  2. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ bị xâm phạm.
  3. Buộc người sử dụng lao động tạm ứng tiền lương, tiền bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp, chi phí cứu chữa tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp, tiền bồi thường, trợ cấp tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp cho người lao động.
  4. Tạm đình chỉ thi hành quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động, quyết định sa thải người lao động.
  5. Kê biên tài sản đang tranh chấp.
  6. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
  7. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
  8. Cho thu hoạch, cho bán hoa màu hoặc sản phẩm, hàng hóa khác.
  9. Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong tỏa tài sản ở nơi gửi giữ.
  10. Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
  11. Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.
  12. Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ.
  13. Cấm tiếp xúc với nạn nhân bạo lực gia đình.
  14. Tạm dừng việc đóng thầu và các hoạt động có liên quan đến việc đấu thầu.
  15. Bắt giữ tàu bay, tàu biển để bảo đảm giải quyết vụ án.
  16. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác mà luật có quy định.”

– Đối với khoản 1, Điều 111 BLTTDS 2015, Nghị quyết số: 02/2020/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của BLTTDS 2015 như sau:

Điều 2. Về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại khoản 1 Điều 111 của Bộ luật Tố tụng dân sự

  1. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật Tố tụng dân sự (sau đây gọi chung là đương sự) có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự trong những trường hợp sau đây:
  2. a) Để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự có liên quan trực tiếp đến vụ án đang được Tòa án giải quyết mà cần phải được giải quyết ngay, nếu chậm trễ sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống, tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, tài sản của đương sự;

   Ví dụ: A gây thương tích cho B. Tòa án đang giải quyết vụ án yêu cầu bồi thường thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm. B cần tiền ngay để điều trị thương tích tại bệnh viện nên B yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc A thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm.

  1. b) Để thu thập, bảo vệ chứng cứ của vụ án đang do Tòa án thụ lý, giải quyết trong trường hợp đương sự cản trở việc thu thập chứng cứ hoặc chứng cứ đang bị tiêu hủy, có nguy cơ bị tiêu hủy hoặc sau này khó có thể thu thập được;

   Ví dụ: A khởi kiện tranh chấp ranh giới bất động sản liền kề với B, A yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, buộc B giữ nguyên hiện trạng mốc giới ngăn cách đất, không được di dời.

  1. c) Để bảo toàn tình trạng hiện có, tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, tức là bảo toàn mối quan hệ, đối tượng có liên quan trực tiếp đến vụ án đang được Tòa án giải quyết;

Ví dụ: Trong vụ án ly hôn, người vợ đứng tên sổ tiết kiệm tại ngân hàng, người chồng yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản đứng tên người vợ để bảo đảm cho việc giải quyết phân chia tài sản chung của vợ chồng.

  1. d) Để bảo đảm việc giải quyết vụ án hoặc thi hành án, tức là làm cho chắc chắn các căn cứ để giải quyết vụ án, các điều kiện để khi bản án, quyết định của Tòa án được thi hành thì có đầy đủ điều kiện để thi hành án.

   Ví dụ: A là nguyên đơn, yêu cầu Tòa án buộc B phải trả cho A 1.000.000.000 đồng tiền vay, để bảo đảm cho việc thi hành án nên A yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản thuộc quyền sở hữu của B là ngôi nhà X trị giá 900.000.000 đồng.

   – Như vậy, các BPKCTT vừa mang tính khẩn cấp, vừa mang tính tạm thời. Tính khẩn cấp được thể hiện ở chỗ tòa án phải ra quyết định áp dụng ngay và quyết định này được thực hiện ngay sau khi được tòa án quyết định áp dụng. Tính tạm thời của biện pháp này được thể hiện ở chỗ, quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời chưa phải là quyết định cuối cùng về giải quyết vụ việc dân sự. Sau khi quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nếu lý do của việc áp dụng không còn nữa thì tòa án có thể hủy bỏ quyết định này. Việc áp dụng các BPKCTT có thể gây thiệt hại đến quyền, lợi ích của người bị áp dụng. Do đó, để đảm bảo việc áp dụng đúng đắn, tòa án phải xem xét thận trọng trước khi quyết định áp dụng và phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

   – Tuy nhiên, những trường hợp sau đây sẽ không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 4 Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP):

   “1. Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời dẫn đến doanh nghiệp, hợp tác xã bị ngừng hoạt động.

  Ví dụ: Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa toàn bộ tài khoản duy nhất của doanh nghiệp dẫn đến doanh nghiệp bị ngừng hoạt động.

  1. Việc áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp, biện pháp phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ quy định tại khoản 7 và khoản 11 Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với tài sản là:
  2. a) Tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự), trừ trường hợp người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời là bên nhận bảo đảm;
  3. b) Tài sản đã được tổ chức bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.
  4. Việc áp dụng biện pháp phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác quy định tại khoản 10 Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với tài khoản được doanh nghiệp sử dụng để thanh toán nghĩa vụ đối với tổ chức tín dụng theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng.
  5. Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:
  6. a) Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng;
  7. b) Tài sản của cá nhân gồm: Lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu; thuốc cần dùng để phòng, chữa bệnh; vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm; đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương; công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống thiết yếu của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đồ dùng sinh hoạt thiết yếu;
  8. c) Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ gồm: Thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động; lương thực, thực phẩm, dụng cụ và tài sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động; nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh; trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường”.
  9. Điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

   – Xác định các điều kiện cụ thể và rõ ràng đối với yêu cầu áp dụng BPKCTT không chỉ cho phép các bên có thể chủ động trong việc cung cấp chứng cứ cho yêu cầu của mình và tự đánh giá được khả năng thành công đối với yêu cầu đã đề xuất mà còn bảo vệ lợi ích của các chủ thể liên quan khác. Cùng với sự xem xét, đánh giá và ra quyết định của cơ quan có thẩm quyền, các điều kiện áp dụng BPKCTT tạo ra hàng rào pháp lý để ngăn ngừa khả năng lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng BPKCTT gây thiệt hại cho bên bị yêu cầu hoặc bên thứ ba.

   – Do đó, điều kiện áp dụng BPKCTT phải bao gồm các nội dung sau:

   +) Thứ nhất, quyền và lợi ích liên quan của bên yêu cầu đang bị xâm phạm hoặc đe dọa xâm phạm và không được vượt quá các yêu cầu trong tranh chấp đang được giải quyết.

   +) Thứ hai, tình huống áp dụng BPKCTT phải có tính khẩn cấp. BPKCTT có chức năng ngăn chặn các tình huống, hoàn cảnh tiêu cực tác động đến quyền, lợi ích của các bên trước khi tranh chấp được giải quyết bằng phán quyết cuối cùng của cơ quan có thẩm quyền. Nếu thiếu tính cấp bách thì yêu cầu đó phải bị từ chối.

   +) Thứ ba, các thiệt hại có thể xảy ra nếu không áp dụng BPKCTT phải lớn hơn so với thiệt hại sẽ xảy ra đối với bên bị áp dụng hoặc bên thứ ba. Mục đích của BPKCTT là bảo vệ quyền lợi của bên có yêu cầu. Tuy nhiên, việc áp dụng BPKCTT phải đem lại hiệu quả chung cho xã hội, tức là việc áp dụng BPKCTT phải cân nhắc đến khả năng gây ra những thiệt hại khác cho bên bị áp dụng hoặc bên thứ ba. Trên thực tế, các thiệt hại này chưa xảy ra tại thời điểm xem xét yêu cầu và việc so sánh các thiệt hại dự kiến sẽ có sai số rất lớn. Do vậy, chỉ khi sự chênh lệch giữa thiệt hại do việc không áp dụng BPKCTT và thiệt hại do áp dụng BPKCTT là đáng kể thì mới áp dụng BPKCTT.

  1. Đề nghị áp dụng biện pháp ngăn chặn khi có tranh chấp trong giao dịch bất động sản hoặc bất động sản là đối tượng để đảm bảo thi hành án.

3.1. Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

   – Tranh chấp trong giao dịch bất động sản hiện nay diễn ra thường xuyên và có tính chất rất phức tạp. Các chủ thể giữ quyền sử dụng hoặc sở hữu bất động sản thường có xu hướng tìm cách bán tháo bất động sản đang tranh chấp để tạo sự khó khăn trong việc thi hành án sau này. Có rất nhiều trường hợp theo đuổi vụ kiện nhiều năm và đã thắng kiện, tuy nhiên, vì bất động sản tranh chấp đã bị bán nên phải mất một khoảng thời gian dài mà vẫn chưa thể thi hành án và nhận lại bất động sản. Vì vậy, để ngăn chặn việc bán, chuyển nhượng bất động sản đang tranh chấp, người khởi kiện có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu áp dụng BPKCTT nhằm phong tỏa hoặc cấm dịch chuyển về quyền sở hữu đối với bất động sản đó. Hoặc nếu Bên có nghĩa vụ hoặc một bên trong tranh chấp đã dịch chuyển hay tẩu tán tài sản đó mà xét có yếu tố là giao dịch giả tạo nhằm trốn tánh việc thực hiện nghĩa vụ hoặc làm tác động đến quá trình và kết quả giải quyết vụ án thì Bên có quyền liên quan có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch liên quan đến bất động sản đang tranh chấp là giao dịch vô hiệu. Mục đích yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là nhằm bảo toàn tình trạng hiện có, tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, bảo đảm cho việc giải quyết vụ án và thi hành án.

  – Hai biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong trường hợp này là biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được quy định tại Khoản 7 Điều 114, chi tiết tại Điều 121 BLTTDS 2015 và Phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ theo qui định tại khoản 11 điều 114 và chi tiết tại Điều 126 Bộ luật TTDS. Biện pháp này được áp dụng khi trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang có tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang có tranh chấp cho một người khác.

  – Ví dụ: Áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản trong trường hợp tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ.

  +) Tẩu tán tài sản là việc thực hiện các hành vi chuyển dịch quyền về tài sản như tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, sang tên hoặc các giao dịch khác nhằm lừa đảo, trốn thuế, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ mà thực tế người này phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, người đang nợ thực hiện hành vi chuyển nhượng nhà đất nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cũng được xem là hành vi tẩu tán tài sản là bất động sản để trốn nợ.

  +) Như vậy, trong trường hợp giao dịch nhằm tẩu tán tài sản nếu có căn cứ xác định thì sẽ bị tuyên giao dịch vô hiệu hoặc cơ quan có thẩm quyền hủy các giấy tờ liên quan đến giao dịch đó. Do đó, đương sự có quyền đề nghị Tòa án quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, chuyển dịch tài sản theo khoản 10 Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

  – Ví dụ thêm về trường hợp Nguyễn Trần Hoàng Phong (vụ án xe Mercedes tông nữ tiếp viên hàng không Vietnam Airlines) trong thời gian tạm giam đã ký công chứng sang tên nhà và đất là tài sản duy nhất của mình qua tên mẹ để tẩu tán tài sản, nhằm trốn tránh nghĩa vụ bồi thường cho nữ tiếp viên hàng không Nguyễn Thị Bích Hường.

3.2. Thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:

  – Theo quy định tại Điều 133 BLTTDS 2015, để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trên, người có yêu cầu phải làm đơn gửi đến Tòa án có thẩm quyền.

  – Đơn yêu cầu áp dụng cần có những nội dung sau:

+) Ngày, tháng, năm làm đơn;

+) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+) Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+) Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình;

+) Lý do cần phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+) Biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được áp dụng và các yêu cầu cụ thể.

   – Khi làm đơn yêu cầu, người yêu cầu cũng phải đồng thời cung cấp những chứng cứ để chứng minh cho sự cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó.

   – Ngoài ra, khi yêu cầu áp dụng biện pháp trên thì người yêu cầu phải nộp cho Tòa án chứng từ bảo lãnh được bảo đảm bằng tài sản của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc của cơ quan, tổ chức, cá nhân khác hoặc gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Tòa án ấn định nhưng phải tương đương với tổn thất hoặc thiệt hại có thể phát sinh do hậu quả của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng để bảo vệ lợi ích của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Mục đích của việc bảo đảm này là để ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu (Khoản 1 Điều 136 BLTTDS 2015).

    – Trong trường hợp khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì căn cứ khoản 1 Điều 136 BLTTDS 2015, thời hạn thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản này không được quá 48 giờ, kể từ thời điểm nộp đơn yêu cầu. Trong những trường hợp khác thì thời hạn sẽ là 03 ngày, kể từ ngày nộp đơn.

   – Như vậy, khi có tranh chấp trong giao dịch bất động sản, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, chủ thể có thể khởi kiện ra Tòa án, đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc chuyển quyền với tài sản đang tranh chấp.

3.3 Cách tính giá trị tài sản nhằm mục đích đảm bảo cho yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

  Việc ấn định một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá tương đương với tổn thất hoặc thiệt hại có thể phát sinh do hậu quả của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng được thực hiện như sau:

   Thẩm phán hoặc Hội đồng xét xử đề nghị người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời dự kiến và tạm tính thiệt hại thực tế có thể xảy ra. Trường hợp hỏi ý kiến của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì đề nghị họ dự kiến và tạm tính thiệt hại thực tế có thể xảy ra và Thẩm phán/Hội đồng xét xử chấp nhận mức tạm tính đó. Hoặc

   Thẩm phán hoặc Hội đồng xét xử phải dự kiến và tạm tính có tính chất tương đối thiệt hại thực tế có thể xảy ra nhưng không thấp hơn 20% giá trị tạm tính của tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, trừ trường hợp có chứng cứ rõ ràng chứng minh tổn thất hoặc thiệt hại thấp hơn 20% giá trị tạm tính của tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

   Quyết định áp dụng BPKCTT của Tòa án được cơ quan thi hành án thi hành ngay lập tức theo qui định của Luật thi hành án dân sự.

chia sẽ:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on google
Google+
Share on pinterest
Pinterest
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on email
Email

Phòng Kinh Doanh Dự Án Sunshine Group

  • Địa Chỉ :  5 Lê Quý Đôn, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3 TP HCM
  • Điện Thoại : 0909694227
  • Email : buitrungquan204@gmail.com
– CÔNG VIỆC CỦA TÔI –

 Với quan điểm làm việc “Trung Thực – Tận Tâm và Chuyên Nghiệp” 

chia sẽ:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on google
Google+
Share on pinterest
Pinterest
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on email
Email
“Tôi luôn lắng nghe mọi vấn đề của khách hàng gặp phải với bất động sản… Từ đó dựa vào những Kiến Thức và Kinh Nghiệm của bản thân để đưa ra giải pháp tốt nhất cho khách hàng”.