1. Khái niệm Đặt cọc

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo qui định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, cùng với các biện pháp bao gồm: (1) Cầm cố tài sản; (2) Thế chấp tài sản; (3) Đặt cọc; (4) Ký cược (thực tiễn giao dịch thường dùng từ “cố nhà”); (5) Ký quỹ; (6) Bảo lưu quyền sở hữu; (7) Bảo lãnh; (8) Tín chấp; (9) Cầm giữ tài sản.

Lưu ý: Phân biệt giữa “cầm cố tài sản” và “cầm giữ tài sản”.

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).

2. Các trường hợp áp dụng biện pháp đặt cọc
3. Đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng gồm: Đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán tài sản; giao kết hợp đồng thuê tài sản; hợp đồng sử dụng dịch vụ, …

Thông thường, nếu các bên sử dụng đặt cọc như một biện pháp để đảm bảo giao kết hợp đồng thì các bên sẽ lập riêng một hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc sẽ hoàn thành sứ mệnh khi các bên ký kết hợp đồng mua bán/ hợp đồng thuê/ hợp đồng dịch vụ. Nếu các bên không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê thì hợp đồng đặt cọc trở thành chứng cứ pháp lý để các bên thực hiện các thủ tục pháp lý truy đòi quyền lợi của mình.

1. Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng, gồm: Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê bất động sản (quyền sử dụng đất; nhà ở, công trình xây dựng); đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện xong giao dịch mua bán bất động sản.

Nếu các bên sử dụng đặt cọc như một biện pháp để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì các bên sẽ dành một hoặc một vài điều khoản trong hợp đồng (hợp đồng thuê hoặc hợp đồng mua bán) để qui định về các nội dung liên quan.

3. Các nội dung chính của một hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích giao kết hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê bất động sản.

3.1. Thông tin các bên ký kết hợp đồng.

3.2. Giao dịch mà các bên hướng tới

3.3. Đối tượng của giao dịch

3.4. Gía mua bán/ giá cho thuê/ giá dịch vụ

3.5 Tiến độ thanh toán tiền mua bán/ tiền thuê/ tiền dịch vụ

3.6. Các loại thuế, phí, lệ phí có liên quan của giao dịch; trách nhiệm thanh toán phí, thuế của mỗi bên.

3.7 Thời điểm các bên ký hợp đồng mua bán/ hợp đồng thuê/ hợp đồng dịch vụ.

3.8 Trách nhiệm của mỗi bên phải thực hiện để đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán/ hợp đồng thuê/ hợp đồng dịch vụ (nếu có).

3.9 Trách nhiệm thực hiện các thủ tục mua bán (nếu có) của các bên.

3.10 Các chế tài (phạt, bồi thường thiệt hại) khi một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc.

3.11 Các nội dung khác.

4. Một số đặc điểm/ lưu ý của hợp đồng đặt cọc
5. Hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng dân sự, thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự.
6. Hợp đồng đặt cọc không buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
7. Các bên được tự do thỏa thuận các chế tài khác với qui định của Bộ luật Dân sự (nếu không trái pháp luật và đạo đức xã hội).
8. Phân tích một số tranh chấp liên quan đến đặt cọc

Ví dụ 1: Vợ chồng ông T, bà H thống nhất mua nhà đất của ông N, bà U (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông N, bà U) và có giao tiền cọc là 300.000.000 đồng, hai bên thống nhất thỏa thuận nếu ai vi phạm thì phải bồi thường gấp đôi. Việc giao kết không có sự đồng ý của các con ông N, bà U (là thành viên trong hộ ông N, bà U). Vì vậy, sau đó, các con của ông N và bà U lại không đồng ý đến Phòng công chứng ký tên để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, phần đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng được. Do đó, ông T và bà H yêu cầu ông N và bà U có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) và bồi thường tiền vi phạm hợp đồng là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

   Quá trình giải quyết vụ án, có căn cứ xác định các bên thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất là có thật, tuy nhiên, phần đất tranh chấp được cấp cho hộ gia đình gồm ông N và bà U và ba người con, đồng thời, tại thời điểm giao dịch, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Do đó, vấn đề đặt ra là tại thời điểm đặt cọc cả bên bán và bên mua đều biết rõ đất cấp cho hộ và việc chuyển nhượng không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên trong hộ, đồng thời, cả bên bán và bên mua đều biết rõ phần đất này đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Vậy hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu? Trường hợp nếu hợp đồng có hiệu lực thì xác định lỗi của các bên như thế nào? Có phạt cọc hay không?

Hiện nay, vấn đề này vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn áp dụng không thống nhất, dẫn đến có Tòa án buộc phạt cọc^[2] nhưng có Tòa án chỉ buộc bên bán trả lại số tiền đặt cọc đã nhận^[3], cụ thể như sau:

   Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và bên bán phải chịu phạt cọc. Bởi vì, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc chủ thể giao kết phải có đầy đủ quyền đối với tài sản tranh chấp. Cụ thể, các bên giao kết chỉ cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; các bên đều hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng và hợp đồng đã bảo đảm hình thức bằng văn bản theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Trường hợp này, ông N và bà U phải có trách nhiệm thuyết phục tất cả các thành viên còn lại trong hộ gia đình ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu ông N và bà U không thuyết phục được thì phải chịu phạt cọc. Đồng thời, bên bán phải trả tiền thi hành án để tài sản không còn bị kê biên, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng. Do hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên cần xác định lỗi của các bên. Trong trường hợp này, bên bán có lỗi hoàn toàn làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Bởi lẽ, bên bán biết rõ mình không có đầy đủ quyền định đoạt tài sản, đồng thời, biết rõ tài sản đang kê biên thì không được chuyển nhượng mà vẫn đem tài sản chuyển nhượng cho người khác thì có lỗi hoàn toàn, còn bên mua không buộc phải biết và dù biết thì cũng không có lỗi. Do đây hoàn toàn là trách nhiệm của bên bán nên phải xác định hoàn toàn là lỗi chủ quan của bên bán. Vì vậy, bên bán phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015.

   Quan điểm thứ hai: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bên bán và bên mua đều có lỗi nên bên mua chỉ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, không phải chịu phạt cọc. Quan điểm này thống nhất với quan điểm thứ nhất ở chỗ cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, quan điểm thứ hai cho rằng cả hai bên bên bán và bên mua đều có lỗi, chứ không phải lỗi hoàn toàn của bên bán nên không phải chịu phạt cọc. Bởi lẽ, bên bán biết rõ đất của hộ mà vẫn chuyển nhượng, bên mua biết rõ đất cấp cho hộ nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ nên các bên tham gia giao dịch đều có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Hơn nữa, cả hai bên đều biết tại thời điểm giao dịch đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Do đó, cả hai bên đều có lỗi làm cho làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được.

    Theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Trường hợp này cả hai bên đều có lỗi nên không có căn cứ để phạt cọc. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn rõ cả hai bên cùng có lỗi mà không phân biệt ai có lỗi nhiều hơn hay ít hơn, miễn hai bên đều có lỗi thì không phạt cọc. Do đó, trường hợp này không phạt cọc mà chỉ buộc bên bán hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận.

    Quan điểm thứ ba: Tuy việc các bên thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất là có thật nhưng phần đất tranh chấp cấp cho hộ ông N và bà U. Tại thời điểm cấp giấy, hộ ông N và bà U còn có các con của ông N và bà U gồm: bà H, ông T1, ông T2. Điều 101 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Thực tế, bà H, ông T1, ông T2 đều không biết và cũng không đồng ý việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N và bà U. Như vậy, việc ông T, bà H thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở với ông N và bà U nhưng không có ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình ông N và bà U dẫn đến việc các thành viên trong hộ không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất ở là vi phạm điều cấm.

   Hơn nữa, tại thời điểm đặt cọc phần đất tranh chấp đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2014^[4]. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

   Vì vậy, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên bên mua chỉ phải hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận cho bên bán. Đồng thời, do cả hai bên cùng có lỗi nên theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.  Như vậy, không có căn cứ để buộc bên bán phải chịu phạt cọc.

   Theo quan điểm của tác giả: Tác giả thống nhất với quan điểm thứ ba. Trong trường hợp này, không thể buộc bên bán phải chịu phạt cọc. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015, thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự. Do đó, thỏa thuận phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.

Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các loại tranh chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải quyết vướng mắc đang tồn tại.

Ví dụ 2: Phân tích lỗi để xác định có phạt cọc hay không?

   NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 20 tháng 07 năm 2009, nguyên đơn ông Phan Thanh L trình bày:

   Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Đến hạn ngày 12-6-2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01-7-2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07-7-2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng.

Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày:

   Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lại Quang T trình bày:

   Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009, Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh L có ông Dương Nguyễn Y L đại diện.

Buộc bà Trương Hồng Ngọc H trả cho ông Phan Thanh L 4.000.000.000 đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 18-11-2009, bà Trương Hồng Ngọc H kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Ngày 19-11-2009, ông Lại Quang T kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 344/DS-ST ngàv 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Chấp nhận yêu cầu của ông Phan Thanh L.

Buộc bà Trương Hồng Ngọc H trả cho ông Phan Thanh L 2.000.000.000 đồng tiền cọc và 2.000.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng 4.000.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 495/2010/QĐ-BPKCTT ngày 04-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, về việc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với nhà đất tại số 25/2 đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

    Ngày 23-6-2010, bà Trương Hồng Ngọc H có đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý bồi thường tiền cọc, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện được thỏa thuận đúng thời hạn là do yếu tố khách quan, cụ thể là do cơ quan thi hành án chậm sang tên sở hữu nhà cho bà H, nên bà H không thể chuyển tên cho ông L.

   Tại Quyết định số 688/2011/KN-DS ngày 18-11-2011, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử hủy bản án phúc thẩm nói trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, thành phố Hô Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

   Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, đề nghị Hội đồng xét xử hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

  [1] Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

   [2] Bà Trương Hồng Ngọc H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà.

   [3] Xét yêu cầu đòi phạt tiền đặt cọc của ông Phan Thanh L thấy rằng, tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H.

  [4] Sau khi xét xử phúc thẩm, kèm theo đơn khiếu nại, bà H còn nộp cho Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 4362/THA ngày 05 tháng 6 năm 2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên. Do đó, khi xét xử lại Tòa án cần phải xác minh thu thập bản chính công văn 4362/THA ngày 05-6-2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh và quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.

  [5] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh, làm rõ những vấn đề trên, mà đã chấp nhận ngay yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh L để buộc bà Trương Hồng Ngọc H chịu phạt cọc với số tiền 2.000.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

    Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 344/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T.

Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…

[4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”