CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
PHẦN I: CÁC QUI ĐỊNH CHUNG
- CÁC LOẠI SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH
- CÁC THUỘC TÍNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
- THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
- ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI SẢN PHẨM
- THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO DỊCH MUA BÁN ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC SẢN PHẨM
- CÁC LƯU Ý CỤ THỂ ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI SẢN PHẨM
PHẦN II: CÁC CHUYÊN ĐỀ CỤ THỂ
(Khoảng 17 chuyên đề theo danh sách đính kèm)
CHUYÊN ĐỀ 1. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CẦN LƯU Ý NHỮNG ĐIỀU KHOẢN GÌ? CÁC TRANH CHẤP PHỔ BIẾN THƯỜNG PHÁT SINH KHI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 1
CHUYÊN ĐỀ 2. GIAO DỊCH DÂN SỰ GIẢ TẠO NHẰM CHE GIẤU GIAO DỊCH KHÁC LÀ GÌ? Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 2.
CƠ SỞ ĐỂ CHỨNG MINH GIAO DỊCH GIẢ TẠO VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ. Ý KIẾN PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHUYÊN ĐỀ 3. THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHI ĐĂNG BỘ SANG TÊN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. Ý KIẾN PHÁP LÝ VỀ VIỆC KHAI 02 (HAI) GIÁ VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 3.
CHUYÊN ĐỀ 4. ĐỀ NGHỊ ÁP DỤNG BIỆN PHÁP NGĂN CHẶN KHI CÓ TRANH CHẤP TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 4.
CHUYÊN ĐỀ 5. QUY TRÌNH THỰC HIỆN ĐĂNG BỘ SANG TÊN VÀ RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH SANG TÊN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐỂ TÁCH THỬA Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 5.
CHUYÊN ĐỀ 6. ĐIỀU KIỆN MUA NHÀ Ở, LOẠI HÌNH SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ Ở, GIỚI HẠN VỀ SỐ LƯỢNG NHÀ Ở ĐƯỢC BÁN ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ CÁ NHÂN, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 6.
CHUYÊN ĐỀ 7. THẾ CHẤP NGÂN HÀNG BẰNG CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN MUA BÁN VÀ MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 7.
CHUYÊN ĐỀ 8. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ? KHI NÀO PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NỘP BAO NHIÊU? Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 8.
CHUYÊN ĐỀ 9. CÁC TRƯỜNG HỢP MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 9.
CHUYÊN ĐỀ 10. CÁCH THỨC KIỂM TRA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH XÂY DỰNG Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 10.
CHUYÊN ĐỀ 11. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 11.
CHUYÊN ĐỀ 12. HIỂU THẾ NÀO VỀ SỞ HỮU CHUNG, RIÊNG TRONG NHÀ CHUNG CƯ Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 12.
CHUYÊN ĐỀ 13. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN (NHÀ Ở VÀ CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÁC) CÓ THỜI HẠN 50 (NĂM MƯƠI) NĂM Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 13.
CHUYÊN ĐỀ 14. CHUNG CƯ XUỐNG CẤP HOẶC HẾT THỜI HẠN SỞ HỮU THÌ GIẢI QUYẾT THẾ NÀO? Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 14.
CHUYÊN ĐỀ 15. MUA BÁN “CHUNG CƯ MINI” VÀ CÁC RỦI RO ĐỐI VỚI CÁC BÊN Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 15.
CHUYÊN ĐỀ 16. UỶ QUYỀN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG HUY ĐỘNG VỐN VÀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ NHƯ THẾ NÀO? Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 16.
CHUYÊN ĐỀ 17. THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ, TẶNG CHO, THỪA KẾ, THẾ CHẤP, GÓP VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Nhấp Vô Để Tìm Hiểu Thêm: Link Nội Dung Chuyên Đề 17.
PHẦN III: ĐÀO TẠO ĐỐI VỚI TỪNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
- ĐÀO TẠO SẢN PHẨM
- ĐÀO TẠO PHÁP LÝ
PHẦN I: CÁC QUI ĐỊNH CHUNG
- CÁC LOẠI SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH
- Nhà ở riêng lẻ hiện hữu.
- Chung cư hiện hữu.
- QSDĐ riêng lẻ.
- QSDĐ trong các dự án đất nền (trong các dự án phân lô bán nền – gọi tắt là đất nền).
- Bất động sản hình thành trong tương lai (HTTTL).
- THUỘC TÍNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
- Tính bất động.
- Tính không đồng nhất.
- Tính khan hiếm.
- Thời gian thực hiện giao dịch dài và chi phí thực hiện giao dịch cao.
- Tính thanh khoản yếu (chậm).
- Luôn là đối tượng quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Khái niệm thị trường
- Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Không chỉ là thị trường của bất động sản hữu hình mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích “chứa đựng” trong bất động sản.
- Là một thị trường không hoàn hảo.
- Có tính cục bộ địa phương gay gắt.
- Luôn chịu sự chi phối của pháp luật.
- Luôn có mối quan hệ mật thiết tới thị trường vốn và tài chính.
- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niệm
Kinh doanh bất động sản là thuật ngữ chỉ hai hoạt động kinh doanh là: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Chúng ta tìm hiểu nội hàm của hai hoạt động kinh doanh này.
1.1. Kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm quyền sử dụng đất riêng lẻ và đất nền trong dự án phân lô – bán nền).
- Mua bán nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), công trình xây dựng.
- Cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Cho thuê quyền sử dụng đất.
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
1.2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
- Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
- Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
- Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản
1.3 Điều kiện của chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản
- Điều kiện tư cách chủ thể kinh doanh bất động sản
– Nếu kinh doanh bất động sản thường xuyên, chuyên nghiệp, bất động sản có giá trị lớn hơn 20 tỷ đồng thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
– Nếu hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không thường xuyên, tổng vốn đầu tư cho một dự án nhỏ hơn 20 tỷ đồng thì không cần phải thành lập doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã. Chỉ cần kê khai thuế cho hoạt động này.
- Điều kiện tư cách chủ thể kinh doanh bất động sản
– Môi giới bất động sản: Hoạt động với tư cách cá nhân hành nghề hoặc tổ chức. Cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Tổ chức thì phải có ít nhất 2 người quản lý có chứng chỉ hành nghề môi giới
– Sàn giao dịch bất động sản: Phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới, trong đó người quản lý, điều hành doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của các chủ thể
2.1 Phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước (hay của doanh nghiệp do tổ chức, cá nhân trong nước) làm chủ sở hữu
- a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
- d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
- h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
2.2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;
- b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
2.3. Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
- b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Câu hỏi thảo luận:
Các bạn thấy gì qua các qui định của pháp luật Việt Nam về phạm vi kinh doanh bất động sản của 3 nhóm chủ thể nêu trên? Vì sao?
- ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH ĐỐI VỚI TỪNG SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
- Khái niệm giao dịch bất động sản
Giao dịch bất động sản là khái niệm chỉ người chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản thực hiện việc (1) chuyển nhượng (bán); (2) chuyển đổi (áp dụng riêng đối với hộ gia đình, cá nhân và dành riêng cho đất nông nghiệp); (3) cho thuê; (4) cho thuê lại; (5) tặng cho; (6) thế chấp; (7) để lại thừa kế; (8) góp vốn.
Ngoài ra còn có khái niệm “thuê mua” bất động sản.
Câu hỏi thảo luận 5: Tại sao không thấy xuất hiện khái niệm “cầm cố” bất động sản nói chung và “cầm cố” quyền sử dụng đất nói riêng?
Câu hỏi thảo luận 6: Trên thực tế thì có hoạt động cầm cố quyền sử dụng đất hay không, thử mô tả một giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.
Câu hỏi thảo luận 7: Các bạn đã từng nghe thuật ngữ “cố nhà” trên thực tế hay chưa, thử suy nghĩ, trao đổi về thực trạng này.
- Điều kiện giao dịch đối với từng loại sản phẩm bất động sản
- Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu, chung cư hiện hữu:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) theo quy định của pháp luật.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện;
- Còn trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án.
Câu hỏi thảo luận 8: Thử liệt kê tên các loại giấy tờ/ tài liệu mà anh chị cần có để tìm hiểu xem một căn nhà riêng lẻ/ chung cư đã đủ điều kiện để mua bán.
- Đối với Quyền sử dụng đất riêng lẻ:
- Người chuyển nhượng phải có tên trên Giấy chứng nhận (trừ trường là người nhận thừa kế, đã kê khai hưởng di sản thừa kế tại PCC/VPCC, đủ điều kiện để được cấp GCN theo qui định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật đất đai);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không còn nợ tiền sử dụng đất (nếu có)
Câu hỏi thảo luận 9: Thử liệt kê tên các loại giấy tờ/ tài liệu mà anh chị cần có để tìm hiểu xem thửa đất đã đủ điều kiện để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Đối với đất nền:
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt nhằm đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như: khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Câu hỏi thảo luận 10: Thử liệt kê tên các loại giấy tờ/ tài liệu mà anh chị cần có để tìm hiểu xem một dự án phân lô bán nền đã đủ điều kiện để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất với khách hàng.
- Đối với bất động sản (nhà liên kế/biệt thự trong dự án nhà ở và căn hộ chung cư) hình thành trong tương lai:
- Dự án đã được phê duyệt (có quyết định chủ trương đầu tư/quyết định công nhận chủ đầu tư/quyết định chấp thuận đầu tư dự án) theo qui định.
- Có giấy phép xây dựng.
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.
+ Đối với nhà ở biệt thự/liền kề thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
- Phải có bảo lãnh của Ngân hàng đối với trách nhiệm bàn giao bất động sản HTTTL của Chủ đầu tư.
- Có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận HTTTL được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).
Câu hỏi thảo luận 11: Thử liệt kê tên các loại giấy tờ/ tài liệu mà anh chị cần có để tìm hiểu xem một dự án chung cư đang xây dựng đã đủ điều kiện để hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cho khách hàng.
- THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO DỊCH MUA BÁN ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI SẢN PHẨM
- Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu, chung cư hiện hữu, QSDĐ riêng lẻ:
- Ký hợp đồng đặt cọc (nếu có thỏa thuận giữa các bên)
- Ký hợp đồng tại VP Công chứng hoặc UBND xã phường thị trấn
- Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (giải quyết theo chế độ một cửa liên thông)
- Hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN (nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế.
- Chi nhánh/VP đăng kí đất đai cấp GCN cho người mua.
Câu hỏi thảo luận:
- Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng, chứng thực hay không? Tại sao?
- UBND cấp xã nào có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Vì sao? Liên hệ thực tiễn hiện nay về việc đùn đẩy trách nhiệm chứng thực hợp đồng của UBND cấp xã.
- Bao nhiêu ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải kê khai nộp thuế TNCN.
- Đối với bất động sản HTTTL (đối tượng chuyển nhượng là HĐMBNOHTTTL)
- Chỉ được thực hiện giao dịch khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp GCN cho người mua
- Xin giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư đối với bất động sản.
- Ký hợp đồng tại VP Công chứng (theo thủ tục dưới đây)
- Hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế TNCN (nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế.
- Nộp hồ sơ lại cho Chủ đầu tư xác nhận và ký lại Hợp đồng với người mua.
Câu hỏi thảo luận:
- Tại sao pháp luật qui định người mua F1 chỉ được chuyển nhượng HĐMB khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp GCN cho người mua F1?
- Tại sao F1 muốn chuyển nhượng HĐMB phải xin văn bản xác nhận của Chủ đầu tư, ý nghĩa của văn bản xác nhận này là gì?
- Tại sao pháp luật có qui định việc chuyển nhượng HĐMB phải được công chứng? ý nghĩa của việc công chứng.
- Thuế TNCN trong trường hợp này được kê khai và tính như thế nào?
- Tại sao sau khi công chứng và nộp thuế TNCN xong thì F1 và F2 phải yêu cầu chủ đầu tư xác nhận và ký lại HĐMB với F2.
- Lưu ý:
+ Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL (“VBCN”). VBCN do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp VBCN phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
- Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính VBCN;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính VBCN của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như các giấy tờ liên quan đến nhân thân của các bên, ….
- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu muốn công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm 2.1.2 trên đây.
- Tự nộp hồ sơ kê khai thuế TNCN (nếu bên chuyển nhượng là cá nhân) và thực hiện nghĩa vụ đóng thuế (nếu có).
- Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào VBCN.
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính VBCN, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào VBCN trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ nêu trên và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
- 02 VBCN đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
- Bản chính VBCN cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
- Xác nhận VBCN trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):
- Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày 15/8/2016 mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì VBCN phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;
- Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định trên đây thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao VBCN tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao VBCN mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào VBCN về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất nền
Hiện tại, pháp luật chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đối với đất nền. Do vậy, thực tế các chủ đầu tư vẫn linh hoạt hỗ trợ cho các bên liên quan theo hình thức tương tự như chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ khác biệt là các bên không yêu cầu Phòng công chứng/Văn phòng công chứng công chứng/chứng thực cho giao dịch này. Chủ đầu tư trực tiếp hỗ trợ cho các bên liên quan.
- CÁC VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý THÊM ĐỐI VỚI TỪNG SẢN PHẨM
- Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu.
- Kiểm tra bản gốc GCN
- Diện tích thực tế và diện tích trên GCN
- Hình thức sử dụng (chung hay riêng)
- Hạn chế lộ giới.
- Thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Chất lượng căn nhà.
- Phong thủy đối với người mua quan tâm đến phong thủy.
Thảo luận:
Phân tích thông tin, giải thích rõ một GCN nhà ở riêng lẻ mẫu.
- Đối vớichung cư hiện hữu
- Tình trạng pháp lý, thông tin cụ thể về căn hộ
- Chất lượng căn hộ;
- So sánh giá căn hộ so với các chung cư có cùng tiêu chí so sánh (cùng địa bàn, cùng phân khúc, lợi thế về giao thông, sự đa dạng về tiện ích chung).
- Các tiện ích tại chung cư? Chất lượng thang máy.
- Tình hình hoạt động của Ban quản trị (đã thành lập được BQT chưa, BQT hoạt động hiệu quả không? quỹ bảo trì còn hay không?)
- Hướng, phong thủy đối với người mua quan tâm đến phong thủy.
Thảo luận:
Phân tích thông tin, giải thích rõ một GCN nhà chung cư mẫu.
- Đối với QSDĐ riêng lẻ
- Hình thức sử dụng chung hay riêng
- Nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng (còn nợ tiền sử dụng đất hay không).
- Tính xác thực và chính xác của giấy tờ pháp lý (vị trí nêu trong GCN và vị trí thực tế).
- Thời hạn sử dụng đất (trừ trường hợp là đất ở), mục đích sử dụng đất hiện tại và quy hoạch sử dụng đất hiện tại và tương lai (hướng dẫn cách xem Kế hoạch sử dụng đất của 1 huyện/quận cụ thể).
- Nguồn gốc đất.
- Hạn chế lộ giới.
- Có nhà hay công trình xây dựng gắn liền với đất hay không?
- Ranh giới, khả năng chồng lấn tại các mốc giới.
- Nếu chưa cắm mốc giới thì nên thuê đơn vị chuyên môn để xác định và cắm mốc.
Thảo luận:
Phân tích thông tin, giải thích rõ một GCN của thửa đất.
- Đối với đất nền
- Tìm hiểu quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính với nhà nước …
- Đối với bất động sản (nhà ở và căn hộ) HTTTL
- Kiểm tra và xác định loại hợp đồng mà Bên bán ký kết với chủ đầu tư
- Chủ đầu tư có phải là Bên bán hay không? (Tức mua trực tiếp từ chủ đầu tư hay mua lại từ người mua F1).
- Tình trạng thanh toán của Bên chuyển nhượng tại chủ đầu tư.
- Cần văn bản xác nhận tình trạng thực hiện hợp đồng của Chủ đầu tư và Bên bán
- Căn hộ đã được bàn giao cho Bên mua chưa? Biên bản bàn giao?
- Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp GCN đối với căn hộ chưa?
